Le sigle DREAM TM regroupe les grandes familles de documents et de vérifications à croiser avant de signer un compromis : Diagnostics, Risques, État du bien, Acte de propriété, Montant des charges, Travaux et Mitoyenneté.
Ce cadre est utile, mais il reste insuffisant si on le traite comme une simple liste à cocher. Ce qui différencie un achat maîtrisé d’un achat risqué, c’est la capacité à confronter ces documents entre eux pour détecter les incohérences que le vendeur n’a pas intérêt à signaler.
DPE, audit énergétique et diagnostics de l’immeuble : croiser les documents plutôt que les lire séparément
Un DPE classé E ne déclenche pas les mêmes obligations selon le type de bien. Depuis le 1er janvier 2025, l’audit énergétique est exigé lors de la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble hors copropriété classé E – s’ajoutant aux classes F et G déjà concernées. Pour un appartement en copropriété, cette obligation ne s’applique pas au vendeur du lot.
Ce décalage réglementaire crée une asymétrie d’information concrète. demander le DPE collectif de l’immeuble et le confronter au DPE individuel du lot reste la seule façon de comprendre si les déperditions thermiques viennent de l’enveloppe commune ou des parois privatives.
Les copropriétés de 50 lots ou moins dont le permis de construire est antérieur à 2013 sont soumises à cette obligation de DPE collectif au 1er janvier 2026 : si le document n’existe pas encore, demandez les devis ou les décisions d’assemblée générale sur les travaux d’isolation.
Travaux annoncés par le vendeur : vérifier la cohérence avec l’historique des sinistres
Un vendeur peut mentionner des travaux réalisés sans que ceux-ci soient documentés ni cohérents avec l’état réel du bien. La vérification sérieuse commence par l’état des risques, pièce obligatoire du dossier de vente.
Depuis le 1er janvier 2025, lorsque les conditions réglementaires sont réunies, le vendeur doit joindre à l’état des risques la liste des travaux non réalisés figurant dans le rapport d’expertise de l’assureur après un sinistre lié à la sécheresse. Un rapport d’expertise d’assureur non joint à l’état des risques est un signal d’alerte. Demandez-le systématiquement si le bien est en zone argileuse ou si l’état des risques mentionne un sinistre catnat.
Pour une maison récente construite sous le régime issu de la loi ELAN, les études géotechniques et l’attestation de prise en compte du risque argile peuvent devoir être annexées à la vente. Ce point est distinct du DPE et souvent absent des checklists standard.
L’état de la copropriété : les documents que le DDT ne contient pas
Le Dossier de Diagnostics Techniques couvre l’état du lot, pas la santé financière de la copropriété. Pour un appartement, les documents à demander en dehors du DDT sont tout aussi déterminants.
- Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales : ils révèlent les travaux votés mais non financés, les litiges en cours, et les décisions qui engageront le futur propriétaire dès le premier appel de charges.
- Le carnet d’entretien de l’immeuble : il retrace les interventions passées sur les parties communes (toiture, façade, canalisations) et permet de croiser les travaux annoncés par le vendeur avec les dates réelles d’intervention.
- Le budget prévisionnel et le montant du fonds de travaux : une copropriété avec un fonds de travaux très faible par rapport à l’âge de l’immeuble est exposée à des appels de fonds exceptionnels à court terme.
- Les éventuelles procédures d’impayés : un taux d’impayés élevé parmi les copropriétaires fragilise la capacité collective à financer les travaux.
Ces documents sont communicables par le syndic sur demande de l’acheteur potentiel, dans le cadre du compromis. Ne pas les attendre pour la signature définitive.
Fissures, humidité et installation électrique : lire les diagnostics techniques avec un oeil critique
Le diagnostic électricité et le diagnostic gaz portent sur les installations intérieures au lot. Ils signalent les anomalies mais ne hiérarchisent pas leur coût de remise en conformité. Une anomalie de niveau 3 (danger immédiat) oblige à des travaux avant toute mise en location, mais rien n’empêche techniquement la vente. vérifier le niveau d’anomalie dans le diagnostic électricité, pas seulement sa présence.
Pour les fissures en façade ou sur les murs porteurs, le constat visuel lors de la visite ne suffit pas. Si l’état des risques mentionne un arrêté de catastrophe naturelle lié à la sécheresse, les fissures observées peuvent être le signe d’un désordre structurel non traité. Dans ce cas, un bureau d’études en géotechnique peut être mandaté avant la signature du compromis, avec une clause suspensive adaptée.
L’humidité est le défaut le plus fréquemment masqué entre la mise en vente et la visite. Les peintures récentes sur un mur de cave ou une odeur de déshumidificateur dans les pièces basses sont des signaux à ne pas ignorer. Le diagnostic amiante et le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) précisent la localisation des matériaux contenant ces substances, ce qui permet de calibrer le coût des travaux si une rénovation est prévue.
Montant des charges et fiscalité du bien : les postes que le vendeur ne détaille pas spontanément
Le M de DREAM TM couvre les charges et le montant global de l’opération. En pratique, les charges de copropriété annoncées par le vendeur sont souvent les charges courantes, hors travaux exceptionnels. La lecture du budget prévisionnel et du dernier relevé de charges individuelles permet de vérifier si des provisions spéciales ont déjà été appelées.
Pour une maison, les charges correspondent aux taxes locales, à l’entretien des équipements individuels (chaudière, fosse septique, puits) et aux éventuelles servitudes. les servitudes de passage ou de vue inscrites au titre de propriété modifient parfois profondément les possibilités d’extension ou de clôture, sans apparaître dans les diagnostics.
- Taxe foncière : demandez le dernier avis de taxe foncière, pas une estimation verbale. Des exonérations temporaires liées à des travaux ou à la date de construction peuvent masquer le montant réel à terme.
- Travaux à venir imposés par le PLU ou le règlement de copropriété : certains ravalement de façade ou remplacements de fenêtres sont planifiés par la commune ou par le syndic indépendamment de la volonté du futur propriétaire.
- Assurance emprunteur et garanties : vérifiez si le bien fait l’objet d’une garantie décennale encore active, notamment pour les constructions ou rénovations récentes.
La confrontation systématique entre les documents du DDT, les archives du syndic, l’état des risques complet et les travaux déclarés par le vendeur est ce qui distingue une due diligence sérieuse d’une visite approfondie. Les incohérences entre ces sources – un DPE E sans audit, des travaux de rénovation énergétique sans factures, un sinistre catnat sans rapport d’expertise joint – sont précisément les points sur lesquels une négociation de prix ou une clause suspensive peut s’appuyer.
